Prendi la Tua Strada

Redigere la costituzione di una servitù di acquedotto richiede rigore tecnico e chiarezza giuridica: non si tratta soltanto di trasferire un diritto, ma di definire con precisione limiti, modalità d’uso e responsabilità in modo da prevenire contenziosi e garantire il funzionamento dell’opera nel tempo. Questa guida è pensata per accompagnare chi deve predisporre l’atto — professionisti, proprietari e tecnici — fornendo una struttura logica dei contenuti essenziali e suggerimenti pratici per una formulazione efficace.

Affronteremo gli elementi che non possono mancare in un atto ben costruito: individuazione delle parti e dei fondi serventi e serviti, descrizione puntuale dell’impianto e della sua ubicazione (con eventuali planimetrie), estensione e modalità d’esercizio della servitù, obblighi di manutenzione, limiti e divieti, durata, forme di indennizzo e clausole di accesso e responsabilità. Riserveremo attenzione al linguaggio tecnico-giuridico, all’integrazione di allegati tecnici e alla previsione di meccanismi di risoluzione delle controversie.

Il testo offre inoltre indicazioni pratiche su come rendere l’atto comprensibile e operativo — termini precisi, riferimenti catastali e topografici, allegazione di disegni e specifiche tecniche — e richiama l’importanza della verifica delle norme locali e della registrazione prevista dalla legge. Pur fornendo una traccia esaustiva, la guida non sostituisce la consulenza specializzata: ogni situazione presenta peculiarità che richiedono valutazioni professionali mirate.

Con un approccio concreto e orientato alla prevenzione dei conflitti, questa guida vuole essere uno strumento utile per ottenere un documento chiaro, bilanciato e durevole nel tempo, che tuteli sia il diritto all’utilizzo della risorsa idrica sia la proprietà dei fondi interessati.

Come scrivere un costituzione servitù acquedotto​

Per scrivere una costituzione di servitù di acquedotto occorre procedere con chiarezza, precisione tecnica e attenzione alle formalità giuridiche: il documento dev’essere redatto in modo da individuare senza ambiguità le parti coinvolte, la natura e l’estensione del diritto che si trasferisce o si costituisce, le modalità d’uso, le responsabilità e le garanzie, nonché gli allegati tecnici che lo rendono immediatamente applicabile e opponibile a terzi. All’inizio del testo è fondamentale definire con precisione il soggetto che gode della servitù (il patrimonio serviente o dominante), riportando i dati anagrafici o societari completi, i riferimenti catastali o di pubblici registri relativi agli immobili coinvolti e l’eventuale rappresentanza notarile; è altrettanto essenziale descrivere l’area gravata indicando confini, misure e, quando possibile, coordinate geografiche o planimetrie ufficiali. Le definizioni devono essere collocate in modo organico nel corpo dell’atto, perché parole come “condotta”, “canalizzazione”, “area di posa”, “zona di rispetto” e “manutenzione” devono avere un significato uniforme in tutto il testo: stabilire termini definiti aiuta a evitare interpretazioni divergenti in futuro.

La descrizione dell’oggetto della servitù deve esplicitare la sua natura e lo scopo pratico: se si tratta di posa e uso di tubazioni per l’approvvigionamento idrico, di reti di distribuzione o di canali di scarico, bisogna precisare se il diritto è esclusivo o non esclusivo, se consente il transito di personale e mezzi, l’uso per ispezioni e riparazioni, la collocazione di opere accessorie come pozzetti, pozzanghere o camere di manovra. Una formulazione chiara potrebbe recitare, con stile giuridico ma non equivoco: “Il proprietario del fondo dominante acquisisce il diritto, a favore permanente del suo fondo, di posare, mantenere, ispezionare, riparare e sostituire condotte idriche e relativi manufatti nell’area descritta, con diritto di transito del personale e dei mezzi necessari per le detta operazioni, senza alcun impedimento.” Similmente, vanno disciplinati i limiti dell’uso: ad esempio l’obbligo di non interporre opere che possano compromettere l’integrità della condotta o la portata del servizio.

Il testo deve poi precisare obblighi e oneri delle parti. Chi esercita la servitù deve avere chiare facoltà e doveri: l’obbligo di manutenzione e ripristino del terreno al termine degli interventi, la responsabilità per danni cagionati a terzi o al fondo gravato in caso di negligenza, l’obbligo di rispettare norme ambientali e urbanistiche e di ottenere le autorizzazioni amministrative necessarie. Per contro, il proprietario del fondo gravato deve essere tutelato attraverso pattuizioni che limitino l’uso del diritto a quanto strettamente necessario, determinino forme di preavviso per interventi non urgenti, e prevedano il risarcimento per danni permanenti o la corresponsione di un corrispettivo pattuito per l’occupazione o la diminuzione di valore del fondo. Se è previsto un compenso, è opportuno indicarne la misura, la modalità e i termini di pagamento, oppure stabilire criteri obiettivi di valutazione nel tempo per eventuali adeguamenti.

Durata e condizioni di estinzione della servitù richiedono attenzione: si può optare per una servitù perpetua, per una durata determinata rinnovabile o condizionata al raggiungimento dello scopo. In ogni caso è utile inserire clausole che regolino il trasferimento dei diritti e degli obblighi in caso di alienazione dei fondi, la possibilità di modificare l’ubicazione della condotta per esigenze tecniche o urbanistiche e le modalità di indennizzo in caso di necessità di spostamento. Una clausola di rilocazione dovrebbe indicare chi sostiene i costi e quali criteri determinano l’equità dell’indennizzo, prevedendo ad esempio che il beneficiario sopporti le spese di spostamento e il ripristino, salvo diverso accordo.

La parte tecnica e i relativi allegati sono elementi strutturali che non possono mancare: una planimetria dettagliata, firmata da un tecnico abilitato, che indichi l’area interessata e la sagoma delle opere, i profili altimetrici se rilevanti, la sezione tipo della tubazione, le profondità di posa, le distanze minime da altre infrastrutture e eventuali prescrizioni costruttive. Questi allegati trasformano il testo giuridico in un atto operativo e rendono più agevole l’istruttoria presso gli uffici catastali e gli enti locali. È inoltre consigliabile richiedere e allegare le autorizzazioni amministrative necessarie per la realizzazione dell’opera, come permessi idraulici, nulla osta paesaggistici o autorizzazioni ambientali; l’assenza di tali documenti può rendere la servitù inefficace o sanzionabile.

Le garanzie, le assicurazioni e le responsabilità vanno disciplinate con precisione: definire chi risponde per danni diretti e indiretti, prevedere l’obbligo di polizze assicurative a copertura di interventi, responsabilità civile e danni da interruzione del servizio, stabilire tempistiche per le riparazioni in caso di guasti e penali per inadempimenti rilevanti. È importante inserire clausole che tutelino il proprietario gravato dall’uso e abuso della servitù, ad esempio imponendo limiti alla circolazione di mezzi pesanti o obblighi di ripristino del manto superficiale e delle colture agricole entro termini prefissati.

Per le controversie è prudente prevedere una procedura di gestione delle controversie che preveda prima una fase di consultazione tra i tecnici e i rappresentanti delle parti, una possibile mediazione o conciliazione, e, se ciò non risolvesse la questione, l’indicazione del foro competente o della procedura arbitrale scelta. Inserire una clausola di salvaguardia che dichiari la separabilità delle disposizioni consente all’atto di sopravvivere anche se una parte risultasse inefficace per ragioni giuridiche.

Dal punto di vista formale occorre curare la forma dell’atto secondo le prescrizioni del diritto locale: spesso la costituzione di servitù reali richiede forma scritta e trascrizione nei registri immobiliari o annotazione catastale e talvolta l’intervento del notaio. È altresì opportuno indicare nell’atto eventuali spese a carico delle parti per la trascrizione, la voltura catastale e le imposte. La presenza di firme autografe, di testimoni o di stipulazione notarile, se richiesta, e la precisa indicazione della data sono elementi che conferiscono opponibilità verso terzi e certezza probatoria.

Lo stile redazionale deve essere tecnico-giuridico ma chiaro: usare termini definiti, evitare ambiguità lessicali, preferire frasi nette e coordinate che lascino poco spazio a interpretazioni diverse. Evitare formulazioni eccessivamente generiche; dove è necessario lasciare spazio a valutazioni tecniche, rimandare a misure oggettive o a pareri di professionisti abilitati. Infine, considerare sempre la normativa ambientale, urbanistica e quella sui beni demaniali, oltre a verificare eventuali interessi pubblici sul terreno: la costituzione di servitù che coinvolgono reti idriche può richiedere permessi di enti gestori di risorse idriche o il rispetto di vincoli paesaggistici.

Per completezza e sicurezza giuridica è consigliabile far verificare il testo definitivo da un avvocato o da un notaio esperto in diritto immobiliare e amministrativo, che possa adeguarlo alla normativa vigente e occuparsi delle formalità di trascrizione e registrazione. Questo passaggio consente di trasformare una buona bozza in un atto pienamente efficace e opponibile, rispettando obblighi amministrativi e tecnici imprescindibili per opere che coinvolgono risorse idriche e proprietà altrui.

Fac simile costituzione servitù acquedotto​

ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI ACQUEDOTTO

L’anno ______________, il giorno ______________ del mese ______________, innanzi a me Notaio ______________ con studio in ______________, sono personalmente comparsi:

– Il Sig./La Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, residente in ______________, codice fiscale ______________, titolare dell’immobile sito in ______________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ______________ al foglio ______________ particella ______________ subalterno ______________ (di seguito “Proprietario Serviente”);

– Il Sig./La Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, residente in ______________, codice fiscale ______________, titolare dell’immobile sito in ______________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ______________ al foglio ______________ particella ______________ subalterno ______________ (di seguito “Proprietario Dominante”).

Premesso che:
1) il Proprietario Dominante necessita di una servitù di acquedotto per l’approvvigionamento/idrica scarico/di passaggio di condotte al servizio dell’immobile dominante indicato;
2) il Proprietario Serviente è disposto a costituire tale servitù sulle parti del suo fondo come meglio descritto nel presente atto;

Si conviene e si stipula quanto segue.

Articolo 1 — Oggetto della servitù
Con il presente atto il Proprietario Serviente costituisce a favore del Proprietario Dominante, che accetta, una servitù permanente di acquedotto consistente nel diritto di posa, esercizio, manutenzione, ispezione, riparazione e sostituzione di condotte idriche, canalizzazioni, pozzetti, chiusini e relative opere accessorie (di seguito “Impianto”), lungo il percorso e nelle aree del fondo serviente indicate nella planimetria allegata che forma parte integrante del presente atto.

Articolo 2 — Descrizione e ubicazione
La servitù grava sull’area del fondo serviente sita in ______________, identificata catastalmente al Comune di ______________ al foglio ______________ particella ______________ subalterno ______________, e grava a favore dell’immobile dominante sito in ______________, identificato catastalmente al Comune di ______________ al foglio ______________ particella ______________ subalterno ______________.
La planimetria allegata (Allegato A) riporta il tracciato della condotta e l’area di cantiere in scala ______________.

Articolo 3 — Modalità di esecuzione e caratteristiche tecniche
1. Il tracciato della condotta sarà eseguito secondo le modalità riportate nella planimetria e nel progetto tecnico redatto dall’ing. ______________ in data ______________, depositato agli atti.
2. Le caratteristiche tecniche principali sono: diametro della tubazione ______________ mm, materiale ______________, profondità media di posa ______________ m, diametro dei pozzetti ______________ mm, distanza tra pozzetti ______________ m.
3. Eventuali modifiche sostanziali al tracciato o alle caratteristiche tecniche devono essere previamente concordate per iscritto tra le parti e, se necessario, autorizzate dalle competenti Autorità.

Articolo 4 — Diritti del titolare della servitù
Il Proprietario Dominante avrà il diritto, anche mediante incaricati e operai, di:
a) accedere al fondo serviente nei tempi e con le modalità necessarie per la posa, l’esercizio, la manutenzione ordinaria e straordinaria, la riparazione e la sostituzione dell’Impianto;
b) effettuare scavi, scoline, ripristini e opere di consolidamento strettamente connessi all’Impianto;
c) installare segnaletica e dispositivi di protezione necessari per la sicurezza dell’Impianto.

Articolo 5 — Obblighi del titolare della servitù
1. Il Proprietario Dominante si obbliga a:
a) eseguire i lavori a regola d’arte e nel rispetto delle normative vigenti;
b) ripristinare a sue spese lo stato dei luoghi al termine dei lavori, intendendosi comprese le opere di riporto del terreno, rimboschimento o rifacimento di pavimentazioni, recinzioni e altre conformazioni esistenti;
c) limitare al minimo il disagio per il Proprietario Serviente;
d) provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’Impianto a proprie cure e spese, salvo quanto diversamente pattuito.
2. Il Proprietario Dominante dovrà comunicare per iscritto al Proprietario Serviente l’esecuzione di interventi non urgenti con un preavviso di almeno ______________ giorni.

Articolo 6 — Divieti sul fondo serviente
Senza il consenso scritto del Proprietario Dominante non potranno essere eseguite sul tratto interessato della servitù opere o piantagioni che possano pregiudicare la conservazione, l’accesso o l’esercizio dell’Impianto, quali l’interramento di ostacoli, la piantumazione di alberi con radici aggressive, la costruzione di edifici, muri in fondazione o opere interrate di rilevante entità. Il Proprietario Serviente si obbliga a non porre in essere atti contrari a quanto sopra.

Articolo 7 — Indennizzi e corrispettivi
1. Il corrispettivo per la costituzione della servitù è convenuto in euro ______________, che il Proprietario Dominante versa al Proprietario Serviente mediante ______________ entro ______________ giorni dalla sottoscrizione del presente atto.
2. Eventuali oneri fiscali, imposte, tasse e spese di registrazione, trascrizione e voltura saranno a carico di ______________.

Articolo 8 — Responsabilità e assicurazione
1. Il Proprietario Dominante terrà indenne e manleverà il Proprietario Serviente da ogni danno diretto o indiretto causato dall’Impianto, dalle attività di posa, manutenzione o esercizio.
2. Il Proprietario Dominante si obbliga a stipulare e mantenere in vigore per tutta la durata della servitù una polizza assicurativa di responsabilità civile per danni a terzi con massimale non inferiore a euro ______________, esibendo copia della polizza su richiesta del Proprietario Serviente.

Articolo 9 — Durata e trascrizione
La presente servitù è costituita a tempo indeterminato e si trasferisce ai successivi proprietari di entrambi i fondi. Le parti provvederanno alla trascrizione e/o annotazione nei pubblici registri immobiliari e alla voltura catastale presso gli uffici competenti con spese a carico di ______________.

Articolo 10 — Manutenzione e spese
1. Le spese di posa iniziale, nonché le spese ordinarie e straordinarie per la manutenzione, riparazione e sostituzione dell’Impianto sono a carico di ______________.
2. Qualora le parti convengano un contributo a carico del Proprietario Dominante per alcune attività del Proprietario Serviente (es. ripristino, sorveglianza), detto contributo è stabilito in euro ______________ e regolato secondo le modalità indicate in Allegato B.

Articolo 11 — Accesso e orari
L’accesso al fondo serviente per interventi di manutenzione ordinaria potrà avvenire nei giorni e negli orari ______________; per interventi urgenti l’accesso è consentito senza preavviso.

Articolo 12 — Divieto di limitazioni pregiudizievoli
Il Proprietario Serviente non potrà costituire ulteriori gravami o servitù sul tratto del suo fondo che possano pregiudicare o limitare l’esercizio della presente servitù senza il consenso scritto del Proprietario Dominante.

Articolo 13 — Risoluzione delle controversie
Per ogni controversia inerente all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto le parti convengono la competenza del foro di ______________. In alternativa le parti optano per la procedura di arbitrato/amministrazione di conflitti presso ______________ secondo il regolamento ______________.

Articolo 14 — Modifiche e integrazioni
Qualsiasi modifica o integrazione al presente atto dovrà essere fatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti, con la medesima forma ad divi- num, e, se necessario, trascritta nei pubblici registri.

Articolo 15 — Comunicazioni
Tutte le comunicazioni tra le parti dovranno essere effettuate agli indirizzi riportati in epigrafe o a quelli successivamente comunicati per iscritto:
Proprietario Serviente: ______________
Proprietario Dominante: ______________

Articolo 16 — Allegati
Fanno parte integrante del presente atto i seguenti allegati:
– Allegato A: Planimetria e tracciato della condotta;
– Allegato B: Progetto tecnico e quadro economico;
– Allegato C: Copia del titolo di proprietà dei fondi.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo: ______________
Data: ______________

Firma del Proprietario Serviente: ______________

Firma del Proprietario Dominante: ______________

Firma del Notaio: ______________

Note di registrazione (per uso dell’Ufficio):
Trascrizione effettuata in data ______________ presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari di ______________ al n. ______________.
Annotazioni catastali effettuate in data ______________ con riferimento pratico ______________.

Redigere correttamente la costituzione di una servitù di veduta richiede equilibrio fra chiarezza tecnica e rigore giuridico: un atto troppo vago apre a contestazioni, uno eccessivamente dettagliato può risultare inesplicabile e difficile da applicare nel tempo. In questa introduzione ti offro una panoramica sugli elementi essenziali da considerare prima di stendere il testo definitivo: identificazione precisa delle parti e dei fondi interessati, descrizione puntuale dell’oggetto della servitù (limiti delle opere o delle colture che possono compromettere la veduta), durata e modalità di esercizio, obblighi di manutenzione, eventuali indennizzi e clausole risolutive. Importa allegare planimetrie e misurazioni che rendano incontestabile l’ambito operativo e prevedere meccanismi di composizione delle controversie. Infine, ricorda che la costituzione deve rispettare le norme urbanistiche e catastali vigenti e che la trascrizione nei pubblici registri è fondamentale per l’opponibilità ai terzi: per questo motivo è sempre opportuno far esaminare il testo definitivo da un notaio o da un avvocato specializzato.

Come scrivere un costituzione servitù di veduta

Per impostare correttamente la costituzione di una servitù di veduta è necessario partire da una definizione chiara e vincolante dell’oggetto del vincolo: occorre descrivere con precisione che cosa viene permesso o vietato, indicandone i limiti dimensionali, temporali e operativi. La redazione deve identificare puntualmente i fondi interessati, nominando le parti come titolari del fondo dominante e del fondo servente e riportando i riferimenti catastali e gli estremi di proprietà così da eliminare ogni incertezza sull’estensione del diritto. È fondamentale allegare al testo planimetrie aggiornate e, se utile, photo-documentazione o rilievi topografici che evidenzino l’area e l’orientamento rispetto agli elementi interessati dalla veduta; questi documenti tecnici devono essere richiamati espressamente nell’atto ai fini interpretativi e complementari.

Il contenuto della clausola principale deve specificare la natura del diritto: se si tratta di una veduta continuativa o saltuaria, apparente o non apparente, esclusiva o non esclusiva, e deve descrivere in che modo il titolare del diritto potrà esercitarlo senza creare ambiguità. È utile precisare la tipologia di opere o aperture consentite o vietate, la distanza minima o massima dalle strutture esistenti, e ogni prescrizione edilizia o paesaggistica che limiti l’esercizio della veduta. La formulazione deve prevedere le modalità di accesso per l’esercizio e la manutenzione del diritto, stabilendo tempi, modalità di comunicazione tra le parti e limiti all’accesso al fondo servente, nonché norme sulla responsabilità per eventuali danni causati durante l’esercizio della servitù.

Devono essere disciplinati gli obblighi di manutenzione e le spese connesse: chi si assume la manutenzione delle opere che rendono possibile la veduta, come saranno ripartiti gli oneri straordinari e ordinari, e quali sono gli obblighi di ripristino a seguito di interventi o deterioramenti. È importante inserire clausole che regolino la cessione del diritto e la sua opponibilità ai successori a titolo particolare o universale, prevedendo l’iscrizione, la trascrizione o la registrazione dell’atto nei pubblici registri competenti, e stabilendo che il vincolo grava sul fondo servente e si trasferisce con esso. L’indicazione di termini per la trascrizione e l’impegno delle parti a compiere gli adempimenti necessari alla pubblicità immobiliare rende l’atto più solido e opponibile ai terzi.

Per prevenire contenziosi è opportuno prevedere meccanismi di risoluzione delle controversie e rimedi in caso di inadempimento: pattuire la possibilità di ispezioni, fissare penali proporzionate per violazioni ripetute, stabilire la facoltà di richiedere provvedimenti d’urgenza in sede giudiziaria o ricorrere a forme di risoluzione alternativa come la mediazione o l’arbitrato. La formulazione deve consentire di quantificare o calcolare il risarcimento del danno e prevedere interessi e oneri accessori in caso di ritardato adempimento. Allo stesso modo va disciplinata la durata della servitù e le condizioni di estinzione, indicando chiaramente se si intende una costituzione perpetua o temporanea e quali eventi determinano la sua cessazione o la sua trasformazione.

Sul piano formale, la lingua dell’atto dovrebbe essere precisa e priva di ambiguità, con definizioni iniziali delle principali espressioni usate nel testo; evitare termini generici e prediligere descrizioni misurabili e riferimenti documentali. È consigliabile che l’atto sia redatto in forma adatta alla trascrizione presso gli uffici competenti e che venga accompagnato da tutti gli allegati tecnici e certificazioni necessarie. Infine, pur descrivendo con cura ogni aspetto, è prudente sottoporre la bozza a un professionista del diritto immobiliare e a un tecnico abilitato per verificare la conformità urbanistica, catastale e la corretta formulazione giuridica prima dell’atto definitivo e della sua iscrizione nei registri pubblici.

Fac simile costituzione servitù di veduta

ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI VEDUTA

Addì ______________, in ______________, tra:

1) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, di seguito denominato/a “Proprietario del Fondo Dominante”, proprietario/a dell’immobile sito nel Comune di ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del suddetto Comune al foglio ____, particella ____, subalterno ____, qui di seguito “Fondo Dominante”;

e

2) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, di seguito denominato/a “Proprietario del Fondo Servente”, proprietario/a dell’immobile sito nel Comune di ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del suddetto Comune al foglio ____, particella ____, subalterno ____, qui di seguito “Fondo Servente”;

Premesso che
– il Fondo Dominante necessita di una servitù di veduta consente la visuale da/dagli immobili del Fondo Dominante su/su verso ______________;
– le parti intendono disciplinare i reciproci diritti ed obblighi in ordine alla costituzione della suddetta servitù;

Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue.

Articolo 1 — Costituzione della servitù
Il/la Proprietario/a del Fondo Servente, con il presente atto, costituisce a favore del Fondo Dominante una servitù di veduta, consistente nel diritto per il Fondo Dominante di godere, dalla/e unità immobiliare/i sita/e al piano ______________ del Fondo Dominante e/o da punti determinati e descritti come segue: ______________, di una vista libera e non ostruita verso ______________, negli spazi e secondo le modalità indicate nel presente atto.

Articolo 2 — Oggetto della servitù e modalità di esercizio
1. La servitù comprende il diritto di aprire, mantenere e conservare, a cura e spese del/la Proprietario/a del Fondo Dominante, le aperture/vedute indicate e descritte come segue: ubicazione ______________; numero ______________; dimensioni massime (larghezza) ______________ m x (altezza) ______________ m; distanza dall’asse di confine ______________ m; quota da piano ______________ m.
2. La servitù comprende altresì il diritto di non vedere ostacolata la visuale per una fascia libera di altezza minima ______________ m e di larghezza/profondità ______________ m, misurata come segue: ______________.
3. Il/la Proprietario/a del Fondo Dominante potrà accedere al Fondo Servente esclusivamente previa comunicazione scritta con congruo preavviso di giorni ______________, per eseguire lavori di installazione, manutenzione, riparazione o rinnovo delle aperture e delle opere connesse alla servitù, secondo le modalità di cui all’art. 5 del presente atto.

Articolo 3 — Divieti del Fondo Servente
1. Il/la Proprietario/a del Fondo Servente si obbliga a non erigere fabbricati, sopraelevazioni, manufatti, muri, recinzioni, strutture o piantare alberature o piante aventi sviluppo verticale o orizzontale tale da ostruire, anche parzialmente, la veduta oggetto della servitù.
2. È fatto divieto al Fondo Servente di compiere qualsiasi atto che, direttamente o indirettamente, diminuisca o renda difficoltoso l’esercizio della servitù stessa.

Articolo 4 — Manutenzione e riparazioni
1. La manutenzione ordinaria e straordinaria delle aperture e delle relative strutture è a carico del/la Proprietario/a del Fondo Dominante.
2. Se per l’esecuzione dei lavori occorre l’effettuazione di opere sull’immobile servente, il/la Proprietario/a del Fondo Dominante dovrà ottenere il preventivo consenso scritto del/la Proprietario/a del Fondo Servente e provvedere al risarcimento degli eventuali danni effettivamente arrecati.
3. Le opere dovranno essere eseguite a regola d’arte, con materiali idonei e senza compromettere la stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’immobile servente.

Articolo 5 — Accesso e indennità
1. Per l’accesso al Fondo Servente finalizzato all’esercizio della servitù il/la Proprietario/a del Fondo Dominante darà comunicazione scritta con almeno ______________ giorni di preavviso.
2. Eventuali danni materiali direttamente derivanti dall’esercizio dei lavori saranno risarciti dal/la Proprietario/a del Fondo Dominante previa verifica e quantificazione concordata dalle parti o, in caso di disaccordo, da perito nominato di comune accordo o, in difetto, dal Magistrato competente.
3. Le parti concordano un’indennità a titolo di corrispettivo per la costituzione della servitù pari a Euro ______________ (in lettere ______________), da corrispondersi secondo le seguenti modalità: ______________. (Se non prevista, indicare ______________).

Articolo 6 — Durata
La presente servitù è costituita: a tempo indeterminato / per la durata di anni ______________ a decorrere dal ______________ (barrare o compilare la scelta). Al termine, salvo diverso accordo scritto, la servitù continuerà di diritto se il Fondo Dominante ne continuerà l’uso nei modi e termini originari.

Articolo 7 — Trascrizione e iscrizione
Le parti convengono che il presente atto sarà trascritto e iscritto nei pubblici registri immobiliari a cura di ______________ e a spese di ______________. Le parti si obbligano a compiere ogni atto necessario per la trascrizione e l’eventuale voltura catastale.

Articolo 8 — Spese
Tutte le spese, tasse, oneri e imposte inerenti e conseguenti alla costituzione, trascrizione, registrazione e, se del caso, voltura catastale del presente atto saranno a carico di ______________.

Articolo 9 — Divieti e limiti ulteriori
Fatta salva la disciplina di cui agli articoli precedenti, le parti concordano che eventuali modifiche, riduzioni o aggravamenti della servitù dovranno essere pattuite per iscritto a pena di nullità.

Articolo 10 — Cessione e accessione
1. La servitù si intende indivisibile rispetto al Fondo Dominante e seguita l’immobile a favore dei suoi successivi proprietari, salvo diversa pattuizione scritta.
2. Il/la Proprietario/a del Fondo Servente non potrà cedere a terzi diritti incompatibili con la servitù senza il consenso scritto del/la Proprietario/a del Fondo Dominante.

Articolo 11 — Risoluzione delle controversie
Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto, le parti convengono la competenza esclusiva del Foro di ______________.

Articolo 12 — Dichiarazioni finali
Le parti dichiarano di avere la piena capacità di agire e di essere proprietarie dei rispettivi fondi come sopra descritti. Le parti, dopo aver letto e compreso il contenuto del presente atto, lo approvano in ogni sua parte.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo: ______________
Data: ______________

Il/la Proprietario/a del Fondo Dominante
Nome e cognome: ______________
Firma: ______________

Il/la Proprietario/a del Fondo Servente
Nome e cognome: ______________
Firma: ______________

Testimoni (se richiesti)
1) Nome e cognome: ______________ — Firma: ______________
2) Nome e cognome: ______________ — Firma: ______________

Note per registrazione/ufficio (da compilare)
– Conservatoria dei Registri Immobiliari di ______________: protocollo n. ______________ del ______________
– Voltura catastale eseguita presso U.T. di ______________: pratica n. ______________ del ______________

Redigere correttamente la costituzione di una servitù di passo carrabile richiede attenzione sia agli aspetti tecnici sia a quelli formali: non basta indicare che un’area può essere attraversata dai veicoli, occorre definire con precisione le parti coinvolte, l’ubicazione esatta della servitù, le modalità e gli orari di utilizzo, i limiti di ingombro e gli eventuali oneri a carico del dominante o del servente. Questa guida accompagna il lettore attraverso i passaggi fondamentali per preparare un atto chiaro e opponibile, spiegando le informazioni essenziali da riportare, le formule contrattuali più usate e le verifiche catastali e notarili da non trascurare.

Particolare attenzione verrà dedicata alla descrizione grafica e planimetrica dell’area, alla disciplina dell’accesso e della manutenzione, nonché alle modalità di trascrizione e pubblicità immobiliare necessarie per rendere effettiva la servitù verso terzi. La chiarezza terminologica e la coerenza tra testo e documentazione allegata sono elementi chiave per evitare contenziosi futuri e garantire la funzionalità dell’agevolazione.

Quanto segue fornisce indicazioni di carattere generale e modelli linguistici di riferimento; per la redazione definitiva e per l’assistenza nella trascrizione o nella risoluzione di situazioni particolari è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio o a un avvocato specializzato.

Come scrivere un costituzione servitù passo carrabile

Per redigere in modo solido e chiaro una costituzione di servitù di passo carrabile devi innanzitutto curare con precisione l’individuazione delle parti e degli immobili coinvolti: indicare il nome completo dei titolari, la loro capacità, i riferimenti catastali aggiornati, e una descrizione topografica e planimetrica dell’area interessata. Una servitù reale vincola i fondi e non soltanto le persone, quindi la descrizione dell’immobile dominante (che beneficia del passo) e dell’immobile servente (soggetto al vincolo) deve essere dettagliata e, preferibilmente, accompagnata da una planimetria firmata da un tecnico abilitato che riporti quote, orientamento, confini e l’itinerario esatto del passaggio carrabile. Quando possibile conviene inserire nel corpo dell’atto un richiamo puntuale alla planimetria allegata, specificando che essa costituisce parte integrante e sostanziale dell’atto.

La disciplina della servitù va formulata con termini netti: definire l’oggetto del diritto (passaggio di veicoli e quant’altro necessario per l’esercizio del passo), precisare se si tratta di diritto di transito in ingresso e/o uscita, se il passaggio è ammesso in senso unico o bidirezionale, l’ampiezza minima del varco, il tracciato consentito e le modalità di accesso e di manovra. Occorre altresì chiarire se la servitù è esclusiva (cioè il proprietario servente è tenuto ad astenersi dall’impedire l’uso e non può esercitare attività incompatibili) o non esclusiva, e se il diritto comprende la possibilità di eseguire opere necessarie per rendere praticabile il passo (rampe, scavi, pavimentazioni, parapetti, chiusure, pozzetti di drenaggio). Se sono ammessi interventi di modifica o miglioramento, vanno definite le modalità di autorizzazione, i limiti tecnici e le quote di spesa a carico delle parti.

È fondamentale regolamentare gli obblighi di manutenzione: stabilire chi si assume la responsabilità della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area servente interessata dalla servitù, come vengono ripartite le spese, con quale periodicità e con che criteri si liquidano eventuali riparti di costo. Prevedere l’obbligo di mantenere il passo libero da impedimenti (depositi, piante, veicoli parcheggiati) e proporre misure di coordinamento pratico per interventi che richiedano l’occupazione temporanea del suolo. Se il passaggio attraversa manufatti come cancelli o porte, disciplinare apertura e chiusura, chi fornisce e mantiene gli impianti e chi detiene le chiavi o i codici di accesso.

Non trascurare le limitazioni d’uso: indicare il tipo massimo di veicolo ammesso per peso e altezza, eventuali divieti di deposito o di stazionamento prolungato, fasce orarie in cui il transito è consentito o sospeso, e norme sul comportamento durante il passaggio per evitare danni. Prevedere disposizioni sull’uso da parte dei terzi (proprietari, affittuari, ospiti) e se il diritto può essere esercitato da chiunque sia legittimato dal titolare dell’immmobile dominante oppure solo da persone specificate. Inserire clausole di assicurazione e manleva, obbligando il titolare del diritto o il proprietario servente a mantenere polizze che coprano danni a terzi e cose, e regolando responsabilità e rimborso in caso di danni derivanti dall’uso del passo.

Sistemare con attenzione gli aspetti economici: stabilire se la servitù è costituita a titolo gratuito o a titolo oneroso, definire eventuali corrispettivi (una somma una tantum, canone periodico, contributi per opere), le modalità e i termini di pagamento, gli interessi moratori e le conseguenze del mancato pagamento. Qualora si preveda un indennizzo per il proprietario servente, descrivere come viene quantificato e, se necessario, prevedere un criterio di aggiornamento (indice ISTAT o altro parametro). È utile abbinare clausole che disciplinino il subentro dei successivi titolari e la trasferibilità del diritto in caso di alienazione dell’immobile dominante o servente.

Dal punto di vista della forma e della pubblicità, è indispensabile prevedere che la servitù venga costituita mediante atto idoneo a produrre effetti reali e opponibile ai terzi: in pratica l’atto deve essere redatto secondo le forme richieste dalla legge per i diritti reali e quindi trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; allegare la planimetria e curare la sua trascrizione. È opportuno richiamare in clausola l’obbligo a cura del costituito di provvedere a ogni adempimento di trascrizione e annotazione e a farsi carico delle relative spese, con facoltà per il titolare del diritto di provvedere in via sostitutiva e con diritto di rivalsa. Prima della stipula, verificare l’esistenza di vincoli amministrativi, servitù preesistenti, ipoteche o gravami che possano interferire. Occorre inoltre controllare la normativa urbanistica e viabilistica: l’apertura di un passo carrabile su suolo pubblico o la modifica di accessi dalla pubblica via possono richiedere autorizzazioni comunali, nulla osta della polizia municipale o del gestore della strada; specificare nell’atto che la validità e l’esecuzione sono subordinate all’ottenimento dei necessari permessi, o che le spese e l’onere di acquisirli ricadono su una parte determinata.

Regolare le ipotesi di cessazione o modifica della servitù: stabilire le condizioni in cui la servitù si estingue per mutuo accordo, per sopravvenuta inutilizzabilità, per prescrizione o per trasformazione dell’uso del fondo, e prevedere procedure per la risoluzione delle controversie. Inserire clausole di rimedio rapido per il caso di violazioni: facoltà di ingiunzione, risarcimento danni, penale contrattuale determinata in modo congruo a scoraggiare violazioni, e possibilità di eseguire d’ufficio le opere necessarie a ripristinare il passo con addebito dei costi al responsabile. Se si ritiene opportuno, inserire un meccanismo di risoluzione alternativa delle controversie (mediazione, arbitrato) con indicazione del foro o delle regole applicabili, ma lasciando salva la possibilità di ricorrere al giudice per misure cautelari urgenti.

Dal punto di vista linguistico e tecnico, usare formule chiare, evitare ambiguità terminologiche e definire espressamente i termini ricorrenti nell’atto: per esempio stabilire che per “passo carrabile” si intende il transito veicolare con tutte le attività accessorie necessarie; definire cosa si intende per “manutenzione ordinaria” e “straordinaria”; prevedere che i riferimenti catastali e planimetrici prevalgano su descrizioni verbali in caso di discordanza. Allegare documenti tecnici (planimetria quotata, relazione tecnica del geometra o ingegnere) che descrivano lo stato di fatto e le opere previste, e inserire una dichiarazione delle parti che attestino la rispondenza dello stato di fatto a quanto riportato in allegato al momento della stipula.

Un esempio esemplificativo di formula contrattuale, da adattare e verificare con un professionista, potrebbe articolarsi in un’unica clausola che individua le parti, descrive con precisione il percorso e le dimensioni del passo carrabile come da planimetria allegata, conferisce il diritto di transito di veicoli e di svolgere le opere necessarie alla sua percorribilità, stabilisce gli obblighi di manutenzione a carico del titolare del diritto, fissa le modalità di contribuzione alle spese e le garanzie assicurative, prevede l’obbligo di trascrizione e la condizione dell’ottenimento delle autorizzazioni pubbliche, e disciplina le cause di estinzione e i rimedi in caso di inadempimento. Tale clausola dovrebbe essere completata da allegati tecnico-giuridici e da una dichiarazione di accettazione delle parti con sottoscrizione in forma idonea.

Infine, prima di formalizzare l’atto è consigliabile coinvolgere un notaio e un tecnico che possano verificare la correttezza delle descrizioni, predisporre gli atti di trascrizione e assicurare la conformità alle norme di diritto reale e urbanistiche locali; eventuali dubbi interpretativi dovrebbero essere risolti in sede di redazione per evitare contenziosi futuri. Questa cura preventiva nella definizione dei confini, delle modalità d’uso, delle responsabilità e della pubblicità dell’atto è ciò che trasforma un semplice accordo in una servitù efficace, duratura e opponibile.

Fac simile costituzione servitù passo carrabile

ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSO CARRABILE

L’anno ______________, il giorno ______________ del mese di ______________, avanti a me Notaio/Redattore ______________, residente a ______________, Via ______________, sono comparsi:

1) Il/La Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, Via ______________, di seguito denominato/a “Dominante”;

2) Il/La Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, Via ______________, di seguito denominato/a “Servente”.

Premesso che
a) Il Dominante è proprietario dell’immobile sito in Comune di ______________ (Provincia ______________), identificato al Catasto Terreni/Fabbricati con: foglio ______________, particella ______________, sub ______________, categoria ______________, superficie catastale ______________ mq, di seguito “Immobile Dominante”;
b) Il Servente è proprietario dell’immobile sito in Comune di ______________ (Provincia ______________), identificato al Catasto Terreni/Fabbricati con: foglio ______________, particella ______________, sub ______________, categoria ______________, superficie catastale ______________ mq, di seguito “Immobile Servente”;
c) Le parti intendono costituire a favore dell’Immobile Dominante a carico dell’Immobile Servente una servitù di passo carrabile alle condizioni che seguono;

Tutto ciò premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue.

Art. 1 – Oggetto della servitù
Il Sig./La Sig.ra Servente costituisce a favore del Sig./Sig.ra Dominante una servitù permanente di passo carrabile per il transito di veicoli e per ogni opera accessoria necessaria al suo uso, consistente nella fascia di terreno ubicata su porzione dell’Immobile Servente descritta come segue: ubicazione ______________, confini con ______________, estensione ______________ mq, larghezza media ______________ m, lunghezza ______________ m (di seguito “Area della Servitù”).

Art. 2 – Finalità e modalità d’uso
La servitù è costituita per l’accesso carrabile al garage/area di sosta/ingresso dell’Immobile Dominante sito in ______________, e comprende il diritto per il Dominante, i suoi aventi causa e mezzi autorizzati di:
a) transitare con veicoli di tipo ______________, con massa massima consentita ______________ kg;
b) costituire, mantenere e ripristinare eventuale scivolo d’accesso (rampe, scarpate, raccordi) e soglie stradali necessari per l’accesso, previa eventuale preventiva autorizzazione comunale ove richiesta;
c) posare, asportare, riparare o sostituire pavimentazione, tombini e opere di regimazione delle acque nell’Area della Servitù.

Art. 3 – Divieti
È fatto divieto al Dominante di:
a) eseguire opere che alterino strutturalmente la destinazione dell’Immobile Servente salvo consenso scritto del Servente;
b) occupare l’Area della Servitù in modo permanente con elementi fissi che impediscano il transito, salvo diversa pattuizione scritta;
c) compiere attività che comportino immissioni sonore o scarichi non conformi alla normativa vigente.

Art. 4 – Manutenzione e spese
La manutenzione ordinaria dell’Area della Servitù (pulizia, piccola riparazione della pavimentazione, rimozione neve/ghiaccio) è a carico del Dominante. Le opere di manutenzione straordinaria e le riparazioni strutturali sono a carico di ______________. Le spese di allacci, concessioni, autorizzazioni comunali e oneri amministrativi conseguenti alla costituzione della servitù sono a carico di ______________.

Art. 5 – Indennità e corrispettivo
Per la costituzione della presente servitù il Dominante versa al Servente, a titolo di corrispettivo, la somma di Euro ______________ (________________). Modalità di pagamento: ______________. In mancanza di corrispettivo le parti dichiarano che la servitù è costituita a titolo ______________ (gratuito/onorario).

Art. 6 – Accessi e segnaletica
Il Dominante potrà installare segnaletica o elementi indicativi sull’Area della Servitù previa comunicazione al Servente. L’eventuale rimozione o modificazione della segnaletica è a cura del Dominante, salvo diverso accordo scritto.

Art. 7 – Responsabilità e assicurazione
Il Dominante assume ogni responsabilità per danni derivanti dall’esercizio della servitù ai terzi e al Servente, salvo il caso di dolo o colpa grave del Servente. Il Dominante si impegna a mantenere in vigore, fino a che esisterà la servitù, una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con copertura minima di Euro ______________ per sinistro. Copia della polizza sarà consegnata al Servente entro ______________ giorni dalla sottoscrizione del presente atto.

Art. 8 – Durata e cessione
La presente servitù è costituita a tempo ______________ (determinato/indeterminato/perpetuo). Il diritto si trasmette ai successivi proprietari degli immobili dominanti e serventi e segue le cose, salvo diverso patto scritto. Ogni trasferimento dell’Immobile Dominante o Servente comporterà l’obbligo del cedente di darne comunicazione all’altro entro ______________ giorni.

Art. 9 – Aggiornamenti catastali e pubblicità
Le parti si obbligano a provvedere alla trascrizione e registrazione del presente atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente e all’annotazione nei registri catastali per rendere la servitù opponibile ai terzi. Spese e imposte relative alla trascrizione e registrazione sono a carico di ______________.

Art. 10 – Rimozione di ostacoli e interventi pubblici
Qualora attività di pubblica utilità o opere comunali comportino l’abolizione o l’alterazione dell’accesso, le parti si impegnano a cooperare per individuare soluzioni alternative equivalenti. Eventuali costi straordinari per adeguamenti saranno a carico di ______________ salvo diversa determinazione giudiziale.

Art. 11 – Modifiche e risoluzione
Qualunque modifica al presente atto dovrà essere redatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti. La servitù potrà essere estinta per rinuncia espressa del Dominante, per usucapione contraria o per altra causa prevista dalla legge.

Art. 12 – Rinvio normativo e foro competente
Per quanto non espressamente previsto si applicano le disposizioni del Codice Civile in materia di servitù prediali e le norme amministrative e urbanistiche vigenti. Per le controversie relative all’interpretazione e esecuzione del presente atto è competente il Foro di ______________.

Letto, confermato e sottoscritto.

Data ______________

Firma del Dominante: ____________________________ ______________

Firma del Servente: ____________________________ ______________

Eventuali testimoni:
1) Nome ______________, codice fiscale ______________, firma ____________________________
2) Nome ______________, codice fiscale ______________, firma ____________________________

Di fronte a me/Notaio:
Nome e cognome ______________
Studio in ______________, Via ______________
Numero repertorio ______________

Iscrizione/Trascrizione Conservatoria: protocollo ______________ in data ______________. Registro catastale aggiornato in data ______________.

La realizzazione di una servitù di passaggio per tubazioni d’acqua richiede cura tecnica e precisione giuridica: si tratta di un vincolo che incide sul diritto di proprietà e che deve essere formulato in modo chiaro per evitare futuri contenziosi. Questa breve introduzione orienta il lettore sui punti essenziali che la guida affronterà: individuazione delle parti coinvolte, descrizione puntuale dell’area interessata e del tracciato delle tubazioni, definizione dei diritti e degli obblighi reciproci (accesso, manutenzione, ripristino), determinazione dei compensi e della durata, nonché adempimenti formali come la forma scritta, la trascrizione/annotazione nei registri immobiliari e la verifica di vincoli amministrativi o ambientali. Verranno inoltre evidenziati i profili tecnici da concordare con tecnici specializzati (planimetrie, profondità, modalità di posa) e le clausole di responsabilità e indemnità per danni. L’obiettivo è fornire uno schema pratico e adattabile che faciliti la redazione di un atto solido e tutelante; resta comunque fondamentale il confronto con un notaio o un avvocato specializzato per adeguare il contenuto alla normativa locale e alle specificità del caso.

Come scrivere un costituzione servitù di passaggio tubazioni acqua

Per redigere in modo corretto e solido una costituzione di servitù di passaggio per tubazioni d’acqua è innanzitutto necessario procedere con una precisione lessicale e tecnica che impedisca ambiguità interpretative: ogni soggetto, ogni fondo, ogni elemento impiantistico e ogni diritto devono essere definiti con chiarezza e richiamati a documenti allegati. La premessa del atto dovrebbe quindi identificare le parti con nome, codice fiscale o partita IVA, domicilio eletto e titolo di rappresentanza, nonché i fondi interessati indicandone i dati catastali completi (foglio, particella, subalterno) e l’indirizzo. È utile precisare sin dall’inizio se il titolare della servitù sarà il proprietario di un fondo privato, un condominio, un soggetto gestore del servizio idrico o un ente pubblico, e se la servitù è costituita a favore di un fondo determinato (servitù prediale) o a favore del titolare di un diritto personale.

Segue la parte descrittiva dell’oggetto: la servitù deve essere qualificata precisamente come “servitù di passaggio per installazione, esercizio, ispezione, manutenzione e riparazione di tubazioni per acqua potabile / di processo / di scarico” (specificare la tipologia del fluido). A corredo della descrizione verbale è indispensabile inserire come allegato planimetrie in scala, estratti catastali e, se possibile, estratti del progetto esecutivo con quote planimetriche e altimetriche, coordinate georeferite o confini misurati, delineando esattamente l’area gravata (larghezza della fascia di servitù, profondità della posa e sviluppo lineare). Nel testo dell’atto si richiami ciascun allegato con numerazione e data in modo che debba essere interpretato come parte integrante e vincolante. Nel descrivere l’area servita, usare frasi del tipo: “il fondo identificato al catasto al foglio … particella … subalterno …, in prosieguo denominato ‘fondo servente’, concede a favore del fondo identificato …, in prosieguo denominato ‘fondo dominante’, la servitù di passaggio per le condotte d’acqua come meglio rappresentato nella planimetria allegata (Allegato A)”.

La regolamentazione delle facoltà deve essere dettagliata: occorre esplicitare il diritto di accedere al fondo servente per eseguire lavori di posa, ispezione, manutenzione ordinaria e straordinaria, riparazione, sostituzione e rimozione delle tubazioni; preciso è il richiamo alle modalità e ai limiti di accesso (orari, percorsi, eventuali punti di accesso predeterminati) e al diritto di occupazione temporanea in caso di interventi urgenti. Per evitare contestazioni in seguito, conviene prevedere frasi come “salvo i casi di comprovata urgenza, il titolare del diritto dovrà dare al titolare del fondo servente un preavviso scritto di … giorni prima di accedere per interventi programmabili” e “in caso di urgenza, l’accesso è consentito senza preavviso, con obbligo di comunicazione immediata e di ripristino a cura del fondo dominante”.

Le specifiche tecniche delle tubazioni (diametro, materiale, pendenza, profondità di posa, isolamento, pozzetti di ispezione, valvole di intercettazione) vanno allegate nell’allegato tecnico; nell’atto si fa riferimento a tale allegato precisandone la prevalenza interpretativa. Occorre stabilire chi detiene la proprietà delle tubazioni: a titolo esemplificativo si può scrubbare l’enunciazione “le condotte resteranno di proprietà del fondo dominante / del soggetto gestore e saranno considerate pertinenze del fondo dominante, salvo diversa pattuizione”. Se invece la tubazione è di proprietà di un gestore terzo, specifichi esplicitamente i rapporti con tale gestore e l’eventuale subentro.

La regolamentazione economica è cruciale: nell’atto vanno stabilite le spese di posa iniziale, di manutenzione ordinaria e straordinaria, le modalità di corresponsione di eventuali indennizzi per il vincolo gravante sul fondo servente, e la determinazione dell’eventuale canone annuo. L’atto dovrebbe prevedere chi è tenuto al rimborso per danni e interventi di ripristino e come vengono suddivisi i costi in caso di lavori che interessano anche altri soggetti (ad es. operatori di reti). È opportuno inserire una clausola che imponga al titolare della servitù di mantenere una copertura assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimali minimi da concordare.

Gli obblighi di ripristino e di limitazione del disagio devono essere enunciati con cura: il soggetto che esegue i lavori deve ripristinare lo stato dei luoghi e ogni eventuale pertinenza (pavimentazioni, siepi, recinzioni, alberature), con indicazione dei tempi massimi per il ripristino e con la previsione di un deposito cauzionale o garanzia a copertura di eventuali inadempienze. Si devono prevedere divieti a carico del fondo servente che possano pregiudicare l’esercizio della servitù, come la realizzazione di opere interrate o alberature con radici profonde in corrispondenza della fascia di servitù, e contemporaneamente disciplinare eventuali limitazioni al fondo dominante (ad es. obbligo a usare gli accessi designati, divieto di occupare permanentemente la superficie del fondo servente con materiali). È utile prevedere l’installazione di segnaletica o platee di delimitazione e il diritto del titolare della servitù di effettuare ispezioni programmate secondo un calendario concordato.

La durata e la natura giuridica della servitù devono essere espresse: precisare se la servitù è costituita in via perpetua o per un periodo determinato, con indicazione delle condizioni per l’estinzione (ad esempio per non uso protratto, per sopravvenuta impossibilità materiale o per rimozione delle opere) e le modalità di rimozione delle tubazioni a scadenza o a estinzione, nonché l’eventuale obbligo di ripristino e di pagamento di indennizzi. Si deve disciplinare la trasferibilità della servitù ai successivi proprietari dei fondi, chiarendo che la servitù “grava il fondo servente e segue il fondo dominante nei confronti dei successori a qualsiasi titolo”, e prevedere l’onere di annotazione e registrazione nei registri immobiliari e nelle visure catastali per renderla opponibile ai terzi.

Le garanzie legali e le autorizzazioni amministrative vanno richiamate: la costituzione della servitù non deve essere contraria a norme urbanistiche, vincoli paesaggistici, o regolamenti del servizio idrico; pertanto l’atto dovrà prevedere che la sua efficacia è subordinata al rilascio delle autorizzazioni necessarie (es. nulla osta paesaggistico, autorizzazioni degli enti gestori, permessi di scavo), e che eventuali oneri derivanti da queste procedure sono a carico di chi richiede l’istituzione della servitù salvo diverso accordo. Non bisogna dimenticare di prescrivere l’obbligo di conformarsi alle normative in materia ambientale e di sicurezza sul lavoro durante l’esecuzione delle opere e della manutenzione.

Per la gestione dei contenziosi e degli inadempimenti è consigliabile inserire clausole che regolino i rimedi: specificare che il titolare del diritto potrà ottenere l’esecuzione in forma specifica, opporsi alle azioni che impediscano l’esercizio della servitù e chiedere risarcimento danni per le violazioni; inserire una clausola sulla competenza giudiziaria, o in alternativa una clausola compromissoria per l’arbitrato, e un meccanismo per la risoluzione stragiudiziale delle controversie (mediazione obbligatoria). È opportuno prevedere procedure per la comunicazione degli interventi e per la constatazione dello stato dei luoghi prima e dopo i lavori, eventualmente affidandole a un tecnico terzo nominato dalle parti.

Dal punto di vista formale e procedurale l’atto deve essere redatto in forma scritta e trascritto nei Registri Immobiliari per la piena opponibilità ai terzi; nella prassi italiana la forma notarile è la più comune e offre certezza di pubblicità e validità contro i terzi. Indicando le modalità di trascrizione e di annotazione catastale si evita che il vincolo resti segreto. L’atto deve essere corredato da tutte le dichiarazioni necessarie per l’iscrizione fiscale (registro, imposta ipotecaria e catastale) e va verificato l’eventuale impatto sulle servitù esistenti o su gravami ipotecari tramite visure e annotazioni preventive.

Nella scelta del linguaggio contrattuale conviene preferire formule chiare e monolitiche anziché espressioni generiche: definire i termini principali in un capitolo definizioni e richiamarli nel corpo dell’atto; stabilire scadenze precise per i preavvisi e i ripristini, usare unità di misura e standard tecnici non equivoci (ad esempio “diametro 160 mm in PE100 PN16”, o “posa a profondità minima di 0,90 m dal piano di campagna”), e riferirsi a norme tecniche di riferimento per la progettazione e la posa. Inserire clausole che prevedano la revisione di aspetti tecnici in caso di adeguamenti normativi o di innovazioni tecnologiche consente di mantenere il rapporto operativo efficiente nel tempo.

Infine, come buona pratica, è consigliabile accompagnare la stesura con la predisposizione di un fascicolo tecnico contenente il progetto esecutivo, i calcoli idraulici, i piani di scavo, le relazioni ambientali, i verbali di sopralluogo concordati e il cronoprogramma dei lavori, che costituiscano allegati esecutivi dell’atto. Prima della sottoscrizione definitiva è opportuno un controllo incrociato con un notaio o un avvocato specializzato in diritto immobiliare e urbanistico per verificare la conformità alle norme vigenti e la completezza delle garanzie contrattuali e amministrative. Seguendo questi criteri si ottiene un atto che tutela adeguatamente sia il fondo dominante nella fruizione del servizio idrico sia il fondo servente nella conservazione dei propri interessi economici e immobiliari.

Fac simile costituzione servitù di passaggio tubazioni acqua

ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSAGGIO PER TUBAZIONI D’ACQUA

L’anno ______________, il giorno ______________ del mese di ______________, avanti a me/us ______________ (qualifica: Notaio/in caso di scrittura privata le parti dichiarano quanto segue), sono comparsi:

1) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, titolare del diritto di proprietà sull’immobile sito in ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del Comune di ______________ foglio ______________ particella ______________ (di seguito “Dominante”);

2) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, titolare del diritto di proprietà sull’immobile sito in ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del Comune di ______________ foglio ______________ particella ______________ (di seguito “Servente”).

Premesso che
– il Dominante intende ottenere la costituzione di una servitù di passaggio per la posa, il passaggio e la manutenzione di tubazioni destinate al trasporto di acqua, al fine di assicurare l’approvvigionamento idrico dell’immobile Dominante;
– il Servente è proprietario del fondo gravato e acconsente alla costituzione della servitù nei termini e alle condizioni di seguito stabiliti;

Tutto ciò premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue.

Articolo 1 – Oggetto della servitù
Il/la Sig./Sig.ra ______________, in qualità di proprietario/a dell’immobile Dominante sopra individuato, acquisisce a favore del suddetto immobile la servitù di passaggio non esclusiva per la posa, l’attraversamento, l’ispezione, la manutenzione, la riparazione, la sostituzione e, se necessario, l’ampliamento di tubazioni per il trasporto di acqua (di seguito “tubazioni”), sulla porzione di terreno del fondo Servente descritta e delimitata come da planimetria allegata e costituita parte integrante del presente atto (Allegato A), corrispondente a: Comune ______________, foglio ______________, particella ______________, zona/porzione individuata come ______________.

Articolo 2 – Modalità di esecuzione
1. Le tubazioni saranno collocate secondo il tracciato indicato sulla planimetria allegata (Allegato A), con le seguenti caratteristiche tecniche: diametro ______________ mm, materiale ______________, profondità di posa ______________ m, pendenza ______________, eventuali accessori/elementi (valvole, pozzetti, cassette) ______________.
2. Ogni intervento di scavo, posa o manutenzione dovrà essere eseguito secondo le normative tecniche vigenti e a regola d’arte, adottando adeguate misure di sicurezza e tutela ambientale.

Articolo 3 – Diritto di accesso e fasce di rispetto
1. Il Dominante ed i suoi incaricati hanno il diritto di accedere, in qualsiasi momento e con congruo preavviso salvo urgenze, al fondo Servente per le operazioni di ispezione, manutenzione e riparazione delle tubazioni.
2. Ai fini degli interventi, è riconosciuta una fascia di rispetto e di accesso di larghezza ______________ m (per lato/dal tracciato), lungo la quale il Servente si impegna a non eseguire lavori, piantumazioni, costruzioni o impianti fissi che possano ostacolare l’esercizio della servitù.

Articolo 4 – Obblighi del Servente
1. Il Servente si obbliga a non eseguire sul terreno gravato opere o impianti che possano arrecare pregiudizio all’integrità o alla funzionalità delle tubazioni e a rispettare la fascia di rispetto di cui all’art. 3.
2. Il Servente dovrà consentire l’accesso al Dominante e agli incaricati per tutte le attività previste dal presente atto.

Articolo 5 – Obblighi del Dominante
1. Le opere di posa, riparazione e manutenzione saranno effettuate a cura e spese del Dominante, salvo diverso accordo scritto.
2. Il Dominante dovrà provvedere al ripristino dello stato dei luoghi entro ______________ giorni dalla conclusione dei lavori o, in caso di urgenza, entro i termini necessari, procedendo al risarcimento dei danni eventualmente causati alle colture, alle piantagioni o alle strutture esistenti sul fondo Servente, secondo i criteri di equa liquidazione concordati o, in mancanza, stabiliti dall’autorità competente.

Articolo 6 – Responsabilità e assicurazione
1. Il Dominante sarà responsabile dei danni diretti e indiretti causati alle persone e alle cose in occasione degli interventi eseguiti in forza della presente servitù, salvo che provi che il danno è derivato da causa a lui non imputabile.
2. Il Dominante si impegna a stipulare e mantenere in vigore, per tutta la durata della servitù, una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore a ______________ euro per sinistro, e a fornire copia della polizza al Servente su richiesta.

Articolo 7 – Corrispettivo
1. Per la costituzione della presente servitù il Dominante corrisponderà al Servente la somma di Euro ______________ (in lettere ______________), da versarsi con le seguenti modalità: ______________.
2. Eventuali ulteriori compensi per opere o danni saranno disciplinati come concordato tra le parti e formalizzati per iscritto.

Articolo 8 – Durata e cessione
1. La servitù è costituita a tempo ______________ (perpetuo/limitato fino al ______________).
2. Il diritto di servitù è trasmissibile unitamente all’immobile Dominante e potrà essere esercitato dai suoi aventi causa. Ogni cessione del fondo Dominante comporterà il trasferimento automatico della servitù.

Articolo 9 – Manutenzione straordinaria e interventi urgenti
1. In caso di manutenzione straordinaria o interventi urgenti necessari per la sicurezza o il funzionamento dell’opera, il Dominante potrà intervenire immediatamente, dandone tempestiva informazione al Servente.
2. Le spese per interventi straordinari di carattere urgente resteranno a carico del Dominante, salvo diverso accordo.

Articolo 10 – Divieti
Sulla porzione di terreno gravata dalla servitù è fatto divieto al Servente e ai suoi aventi causa di edificare, interrare materiali che pregiudichino l’accesso o il funzionamento delle tubazioni, collocare impianti fissi o eseguire opere che riducano l’accessibilità di cui la servitù necessita, salvo espressa autorizzazione scritta del Dominante.

Articolo 11 – Trascrizione, registrazione e oneri
Le parti si obbligano a provvedere alla trascrizione del presente atto nei pubblici registri immobiliari e al suo aggiornamento, nonché ad adempiere agli oneri fiscali, alle imposte e alle spese di trascrizione e registrazione come segue: ______________.

Articolo 12 – Inadempimento e risoluzione
In caso di inadempimento di una delle parti agli obblighi essenziali del presente atto, la parte adempiente potrà richiedere l’esecuzione forzata o la risoluzione del contratto, con riserva di chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Articolo 13 – Controversie
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto le parti eleggono come foro competente: il Tribunale di ______________, salvo diversa disposizione inderogabile.

Articolo 14 – Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti relative al presente atto dovranno essere effettuate ai seguenti indirizzi: per il Dominante ______________; per il Servente ______________.

Articolo 15 – Allegati
Fanno parte integrante del presente atto i seguenti allegati:
– Allegato A: Planimetria/estratto catastale con indicazione del tracciato e dei limiti della servitù, in data ______________;
– Allegato B: Specifiche tecniche dei materiali e dei lavori, in data ______________;
– Altri allegati: ______________.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo: ______________
Data: ______________

Il Dominante
______________________________
Firma di ______________

Il Servente
______________________________
Firma di ______________

Testimoni (se richiesti)
1) Nome ______________, residenza ______________, firma ______________________
2) Nome ______________, residenza ______________, firma ______________________

Ricevuta copia conforme all’originale in data ______________
Firma del/la notaio/compilante: ______________________________

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Come scrivere un contratto gestione sito Internet

Scrivere un contratto per la gestione di un sito Internet richiede attenzione sia agli aspetti tecnici sia a quelli legali e commerciali, poiché il documento deve tutelare entrambe le parti coinvolte: il fornitore del servizio (ad esempio, un’agenzia web o un freelance) e il cliente che commissiona la gestione del sito. È fondamentale che il contratto sia chiaro, preciso e dettagliato, in modo da evitare fraintendimenti e controversie in futuro.

Per iniziare, bisogna identificare con precisione le parti coinvolte, inserendo i dati anagrafici e fiscali di entrambe. È importante indicare se il cliente agisce come privato o come azienda, e se il fornitore opera come libero professionista o società. Si prosegue descrivendo in modo puntuale l’oggetto del contratto, ovvero la gestione del sito Internet, specificando se si tratta di attività continuative (come aggiornamenti, manutenzione, gestione dei contenuti, backup, monitoraggio della sicurezza) o di interventi straordinari (come modifiche grafiche, implementazione di nuove funzionalità, risoluzione di problemi tecnici).

Il contratto deve definire le modalità operative della gestione, chiarendo quali attività sono incluse nel servizio, con quale frequenza verranno svolte e quali sono escluse o soggette a costi aggiuntivi. Ad esempio, può essere specificato se l’aggiornamento dei contenuti sarà settimanale o mensile, se la manutenzione tecnica comprende solo la piattaforma o anche i plugin e i servizi collegati, e quali sono i tempi di risposta in caso di segnalazione di malfunzionamenti. È opportuno precisare anche le modalità di accesso al sito: chi avrà le credenziali, quali saranno i livelli di permesso, e come verranno gestite la privacy e la sicurezza dei dati.

Un altro aspetto centrale riguarda la durata del contratto e le condizioni di rinnovo, recesso o risoluzione anticipata. In genere si stabilisce una durata minima (ad esempio, sei o dodici mesi), con possibilità di rinnovo automatico salvo disdetta anticipata da comunicare entro un certo termine. È importante prevedere anche le cause di risoluzione immediata, come il mancato pagamento o la violazione di clausole fondamentali, e le eventuali penali in caso di recesso prima della scadenza.

La parte economica deve essere dettagliata: occorre indicare il compenso pattuito, specificando se si tratta di un importo fisso mensile, trimestrale o annuale, oppure se prevede tariffe a consumo per determinati servizi. Devono essere chiarite le modalità di pagamento, le scadenze, l’eventuale applicazione di IVA o altri oneri, e le conseguenze in caso di ritardo nei pagamenti.

Nel contratto è essenziale inserire una clausola sulla proprietà intellettuale e la titolarità dei contenuti: bisogna stabilire se i materiali prodotti (testi, immagini, codice, database) resteranno di proprietà del cliente o se il fornitore manterrà alcuni diritti, ad esempio sull’utilizzo di template o software proprietari. Analogamente, si suggerisce di regolare la responsabilità in caso di violazione dei diritti di terzi, specificando chi risponde per eventuali contenuti illeciti caricati sul sito.

Un altro punto importante è la riservatezza: il contratto dovrebbe prevedere che entrambe le parti si impegnano a non divulgare informazioni sensibili di cui vengano a conoscenza durante la collaborazione, sia per quanto riguarda il funzionamento del sito sia per i dati eventualmente trattati (come gli utenti registrati o i dati commerciali).

Infine, è opportuno definire la legge applicabile e il foro competente per la risoluzione di eventuali controversie, privilegiando la giurisdizione del paese o della città in cui ha sede una delle due parti. In alcuni casi, soprattutto quando il contratto riguarda clienti esteri o attività online di ampia portata, può essere utile prevedere una clausola arbitrale o di mediazione.

In sintesi, la stesura di un contratto per la gestione di un sito Internet deve essere frutto di un’attenta analisi delle esigenze specifiche delle parti, della chiarezza nella definizione dei servizi e delle responsabilità, e della previsione di possibili criticità che potrebbero insorgere durante la collaborazione. Un buon contratto non solo tutela legalmente, ma contribuisce anche a instaurare un rapporto di fiducia e trasparenza tra cliente e fornitore.

Fac simile contratto gestione sito Internet

CONTRATTO DI GESTIONE SITO INTERNET

Tra
La Società ___________________________, con sede legale in ______________________, Partita IVA __________________, rappresentata dal legale rappresentante Sig./Sig.ra __________________________, di seguito denominata “Committente”,

e

La Società/Freelance ___________________________, con sede in ______________________, Partita IVA/C.F. __________________, rappresentata dal Sig./Sig.ra __________________________, di seguito denominata “Gestore”,

premesso che
– Il Committente è titolare del sito Internet ___________________________ (di seguito “Sito”);
– Il Gestore possiede le competenze tecniche per la gestione e manutenzione del Sito;
– Le parti intendono disciplinare i rapporti per la gestione del Sito alle condizioni di seguito specificate;

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

Art. 1 – Oggetto
Il Gestore si impegna a gestire e mantenere il Sito per conto del Committente, assicurando il corretto funzionamento, aggiornamento dei contenuti, sicurezza e assistenza tecnica secondo quanto dettagliato nell’Allegato A.

Art. 2 – Durata
Il presente contratto ha durata di ____ mesi/anni, con decorrenza dal __/__/____ al __/__/____. Alla scadenza, il contratto potrà essere rinnovato previo accordo scritto tra le parti.

Art. 3 – Corrispettivo
Il Committente si impegna a corrispondere al Gestore un compenso di € _______ (euro __________), oltre IVA se dovuta, secondo le seguenti modalità di pagamento: ____________________________________.

Art. 4 – Obblighi del Gestore
Il Gestore si impegna a:
a) Effettuare la manutenzione ordinaria e straordinaria del Sito;
b) Aggiornare i contenuti secondo le indicazioni del Committente;
c) Garantire la sicurezza dei dati e la protezione dalle minacce informatiche;
d) Risolvere eventuali malfunzionamenti entro ______ ore dalla segnalazione.

Art. 5 – Obblighi del Committente
Il Committente si impegna a:
a) Fornire tutte le informazioni e i materiali necessari per la gestione del Sito;
b) Comunicare tempestivamente eventuali modifiche o aggiornamenti richiesti;
c) Effettuare i pagamenti nei termini stabiliti.

Art. 6 – Proprietà e Diritti
Il Sito e i relativi contenuti restano di esclusiva proprietà del Committente. Il Gestore non acquisisce alcun diritto sui contenuti o sul dominio del Sito.

Art. 7 – Riservatezza
Il Gestore si impegna a mantenere la massima riservatezza su tutte le informazioni e i dati di cui venga a conoscenza in esecuzione del presente contratto.

Art. 8 – Recesso
Ciascuna parte potrà recedere dal presente contratto con un preavviso scritto di almeno ____ giorni.

Art. 9 – Risoluzione
Il contratto si intenderà risolto di diritto in caso di inadempimento grave di una delle parti, previa comunicazione scritta.

Art. 10 – Foro competente
Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di _____________________.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data _______________________

Il Committente _______________________

Il Gestore _______________________